专家解读丨山东仁和土地房地产评估咨询有限公司副总经理郗振解读《关于更新济宁市中心城区基准地价和国有土地租金标准的通知》

打印 时间：2024-02-06

近日，济宁市人民政府印发了《关于更新济宁市中心城区基准地价和国有土地租金标准的通知》（ 济政发〔2024〕6号 ）（以下简称《通知》）。为方便准确了解《通知》内容，济宁市自然资源和规划局邀请了山东仁和土地房地产评估咨询有限公司副总经理 、工程师（土地估价师、房地产估价师）郗振对《通知》进行了解读。

土地级别定性反映城区内土地质量差异，基准地价定量反映城区内土地价格水平，随着城市化发展和产业结合调整，济宁市中心城区范围内各类用途土地级别和基准地价水平也发生了不同程度的变化，及时更新调整土地级别和基准地价很有必要。

随着“三区三线”成果划定、《济宁市国土空间总体规划（2021-2035年）》批复，明确了中心城区未来一定时期内城市空间发展布局。本轮中心城区基准地价评价范围在城镇开发边界基础上，结合未来三年土地管理和土地市场发展需要做了适当调整。《通知》明确了本轮中心城区基准地价内涵，基准日为2023年1月1日，权利状况、土地用途、土地使用年限、土地平均开发程度等内涵与上轮一致，商服、住宅、工业用地容积率与上轮一致分别设定为1.8、1.8、1.0，公共管理与公共服务用地容积率由上轮1.8调整为1.5。《通知》采用表格、图件两种形式直观的表达了商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地土地级别的空间分布情况，以及各级别、区片基准地价价格水平差异情况。本轮土地级别未做大的调整，根据土地市场发育和国土空间规划调整情况，对个别片区级别进行了微调。《通知》采用楼面价、地面价两种价格类型来表达基准地价，更便于房地产开发企业、工业企业、估价机构、市民等各类主体了解土地价格情况。本轮住宅用地基准地价与上轮基本持平、有升有降，一级、五级略有上升，二级至四级略有下降；商服用地基准地价整体下降幅度较大；工业用地基准地价略有上升，控制区上升幅度较大，为工业用地退出、低效用地盘活做了地价引导；公共管理与公共服务用地基准地价与上轮基本持平。为了满足政府对于租赁土地价格确定需要，《通知》还结合基准地价更新调整了中心城区国有土地租金标准。

基准地价成果可以直接服务于土地、房地产估价工作，是土地估价的主要方法之一，是地价确定的重要依据。《通知》的印发，既是政府进行城市土地利用和价格管理的基本依据，还可以有效引导、合理调控土地市场。

专家信息：郗振   山东仁和土地房地产评估咨询有限公司副总经理 、工程师（土地估价师、房地产估价师）