一、政策背景

2019年12月中央经济工作会议指出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

济宁市房地产市场调控联席会议办公室《进一步明确济宁市房地产市场调控联席会议成员单位工作职责》文件要求：“市住房公积金管理中心负责加强对首套住房需求的支持力度，负责适时调整公积金相关政策，定期提供公积金贷款监测数据”。

二、决策依据

依据省政府办公厅《关于保持全省房地产市场平稳健康发展的通知》（鲁政办发明电〔2021〕9号）、市政府办公室《关于保持全市房地产市场平稳健康发展的通知》（济政办字〔2021〕35号）等文件，按照“严格落实房地产金融审慎管理制度”“落实差别化税收信贷政策”“严格二套住房购房贷款管理”等要求。

三、出台目的

支持缴存职工合理住房需求，抑制投资投机性购房。

四、重要举措

1.调整首套房公积金贷款政策

职工家庭名下无住房贷款记录且在本市范围内无住房的，执行首套房公积金贷款政策。

政策解读：本条政策明确了首套房公积金贷款政策的认定标准，如果职工家庭所有成员名下无住房贷款记录并且在济宁市行政区域范围内无住房，在本市购买家庭名下首套住房申请公积金贷款时，按照首套房公积金贷款政策，认定为借款申请人及共同申请人首次公积金贷款记录。

2.调整二套房公积金贷款政策

（1）职工家庭名下合计仅有1笔住房贷款记录且在本市范围内无住房的，执行二套房公积金贷款政策；

政策解读：此条为“有贷款无住房”情形下二套住房公积金贷款政策的认定标准，如果职工家庭成员累计仅有1笔住房贷款记录，并且家庭所有成员名下没有住房，这种情况下执行二套房公积金贷款政策。

（2）职工家庭名下无住房贷款记录且在本市范围内合计仅有1套住房的，执行二套房公积金贷款政策；

政策解读：此条为“无贷款有住房”情形下二套住房公积金贷款政策的认定，如果职工家庭所有成员名下累计没有住房贷款记录，并且家庭所有成员名下累计仅有1套住房，这种情况下执行二套房公积金贷款政策。

（3）职工家庭名下合计仅有1笔住房贷款记录、在本市范围内合计仅有1套住房的，且该笔贷款所购住房与其名下现有住房为同一套的，执行二套房公积金贷款政策。

政策解读：此条为“有贷款有住房”情形下二套住房公积金贷款政策的认定，如果职工家庭所有成员名下累计有1次住房贷款记录，并且家庭所有成员名下累计仅有1套住房，同时满足该笔贷款所购住房与其名下现有住房为同一套的条件，这种情况下执行二套房公积金贷款政策。

3.以下情况不得申请公积金贷款

（1）职工家庭名下合计已有2套及以上住房的；

（2）职工家庭名下合计已有2笔及以上住房贷款记录的；

（3）职工家庭名下合计仅有1笔住房贷款记录、在本市范围内合计仅有1套住房的，且该笔贷款所购住房与其名下现有住房非同一套的。

政策解读：此条为不得申请住房公积金贷款的情形，一是职工家庭所有成员名下合计有2套及以上的住房，二是职工家庭所有成员名下合计有2笔及以上的住房贷款记录（包含公积金贷款及商业住房贷款），三是职工家庭名下合计仅有1笔住房贷款记录，在济宁市行政区域内合计仅有1套住房，并且该笔贷款所购住房与其名下现有住房不是同一套住房。

4.调整房屋套数核查范围

房屋套数核查范围调整为借款申请人、共同申请人及其同户籍未成年子女。

政策解读：在核定职工家庭房屋套数时，核查主体为借款申请人、共同申请人及同户籍未成年子女；在核定住房贷款次数时，核查主体为借款申请人及共同申请人。

5.其他需说明事项

（1）职工家庭包括借款申请人、共同申请人及其同户籍未成年子女。

政策解读：此条明确了职工家庭范围，确定贷款次数和房屋套数时的核查范围，除借款申请人及共同申请人外，将其同户籍未成年子女也纳入核查范围。

（2）住房贷款包括商业性住房贷款及公积金贷款。公积金贷款包括本地及异地公积金贷款；因同一购房行为产生的商业性住房贷款和公积金贷款的组合贷款，视为一笔住房贷款；因同一购房行为产生的商业性住房贷款后又转为公积金贷款的，视为一笔住房贷款；因同一购房行为产生的公积金贴息贷款，视为一笔住房贷款。

政策解读：此条明确在确定房屋套数认定标准时核定住房贷款的核查范围既包含公积金贷款（含异地贷款），又包含商业性住房贷款。明确同一购房行为产生的组合贷、商转公及公积金贴息贷款视为一笔住房贷款。

（3）房屋套数以房产主管部门核定的房屋套数为准，核查范围为济宁市行政区域范围内。

政策解读：明确房屋套数核定范围为济宁市行政区域内，以房产主管部门核定为准。

（4）执行二套房公积金贷款政策的，必须有不低于40%的首付款，最高贷款额度不得高于购房总价款的60%；贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

政策解读：此条明确二套房公积金贷款政策执行的首付款及贷款利率等政策标准。执行二套房公积金贷款政策的，首付款比例不低于40%，核定的最高贷款额度不高于房屋总价款的60%；贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，当前执行的首套住房公积金个人住房贷款利率5年以上为3.25%，5年及以下为2.75%，二套房公积金贷款政策执行利率为5年以上3.575%，5年及以下为3.025%。

（5）本次调整未涉及的政策按原规定执行。

政策解读：本条明确政策调整内容仅限本通知明确的贷款政策，本次调整未涉及到的政策按原规定执行。

（6）本通知自2021年11月1日起施行，有效期至2026年10月31日。商品房（一手房）依据购房合同签订时间、存量房（二手房）依据契税缴纳时间，在2021年11月1日之前的，仍按原规定执行。本通知施行前公布的公积金贷款政策与本通知不一致的，以本通知为准。

政策解读：本条政策明确本次政策调整具体执行时间，并明确政策调整执行时间以购房时间划分，商品房（一手房）依据购房合同签订时间、存量房（二手房）依据契税缴纳时间区别是否执行新政，在2021年11月1日之前的，仍按原规定执行。

                     济宁市住房公积金管理中心

                      2021年10月14日

文件链接：济住字〔2019〕33号济宁市住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知

33号关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知.pdf33号关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知.doc