【文字解读】《济宁市兖州区人民政府关于国有划拨土地上商业服务业用途的房地产转让有关问题的批复》

打印 时间：2018-09-05

2018年9月5日，济宁市兖州区人民政府公布下发了《济宁市兖州区人民政府关于国有划拨土地上商业服务业用途的房地产转让有关问题的批复》文件。为更好地贯彻落实文件精神，现就有关情况解读如下。

一、政策出台背景

2001年以前，国有土地配置制度是以行政划拨为主要配置方式，因我区经济基础较好，进行了较大规模的“城中村”、“棚户区”等旧城区改建工作，建设了大量的住宅和商业用房。随着房地产市场的不断发展，划拨土地上的房地产转让行为日益增多，很多原土地使用权人为改善居住条件或随子女外迁生活，将房产转让、出售，受让方向国土部门申请办理房地产转让手续。为规范个人住宅划拨国有土地使用权转让行为，我区按照济宁市政府2011年出台的《济宁市住宅划拨国有建设用地使用权转让管理办法》办理了个人划拨住宅转让手续，但是部分情况下的相关法规制度存在滞后性，与当前我国加强产权保护的政策精神不完全一致，因划拨商业用房过户济宁市一直没有明确的办理办法，我区也一直未办理商业用房转让手续，不利于人民群众财产权利的实现，也影响了不动产登记的完善与效率。

二、决策依据

2011年国务院《国有土地上房屋征收条例》规定：在房屋征收冻结通知下发后，除新建、改建、扩建、改变用途、租赁、析产、抵押、分户等不当增加补偿费的行为外，依法不限制房地产转让，为国有划拨土地上商业服务业用途的房地产转让扫清了法律障碍。2017年12月5日《济宁市人民政府关于市区国有划拨土地上的房地产转让审批有关问题的批复》（济政字〔2017〕140号）为国有划拨土地上商业服务业用途的房地产转让提供了上级政策支持。

三、重要举措

一是明确国有划拨土地上商业服务业用途的房地产转让应当办理土地使用权出让手续。只要不属于《城市房地产管理法》第三十八条规定房地产转让的以下七种情形：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。国土资源部门应当依法给予办理土地使用权出让手续。

二是规定了不纳入出让范围的情形和出让后的限制情形。对于国有划拨土地已经实际被城市道路（绿化）等公共设施占用的，其地上的商业服务业用途的房地产转让时相应的土地不纳入出让范围。非经城乡规划部门同意不得新建、改建、扩建。国有划拨土地上商业服务业用途的房地产属于存量房地产，符合建设时点时期的城乡规划，原来已经完成不动产登记，建设完成后随着时间的推移，城乡规划作了调整，不存在该建筑物违反规划的问题。该类土地上的建筑物转让后需要新建、改建、扩建时，都应当依据《城乡规划法》经过城乡规划部门同意办理规划许可。

三是简化办理程序可直接在不动产登记窗口办理。一方面为方便群众、提高办事效率，没有必要与大地块用地审批执行统一的审批程序；另一方面为减轻行政审批成本。收取土地出让金的标准直接挂钩基准地价和房屋建筑面积，与土地市场评估价格相当，不再逐个进行评估，减少了此项中介费用以及为此所耗费的时间。对于国有划拨土地上商业服务业用途的房地产转让，建筑面积小于300平方米的，可以参照划拨土地上住房转让的规定直接在不动产登记窗口办理。

四是规定了转让时需缴纳的土地出让价款和出让年限。土地出让价款按楼层计算，一层为建筑面积×基准楼面地价×40%，二层及以上楼层为建筑面积×基准楼面地价×20%，出让期40年，自缴款之日起算。

解读单位：济宁市兖州区自然资源局

联系电话：0537-3432876

济宁市兖州区人民政府关于国有划拨土地上商业服务业用途的房地产转让有关问题的批复