济宁市发展改革委党组书记、主任王亚栋解读《关于进一步明确物业服务收费相关事项的通知》：

  为便于全面理解政策内容，切实贯彻落实相关要求,现就《通知》出台背景、政策依据及主要内容等解读如下：

一、文件出台背景

原市物价局、市住建局于2018年6月印发《关于进一步明确物业服务收费相关事项的通知》，对我市物业服务收费相关事项进行了明确。为进一步贯彻落实《山东省物业服务收费管理办法》，科学合理制定相关物业服务收费政策，市发改委与省内其他地市联系对接，结合我市物业发展实际，借鉴先进地市经验，对2018年的文件进行了修改完善；在市发改委网站就《关于进一步明确物业服务收费相关事项的通知（征求意见稿）》公开征求社会各界意见，对社会反馈的意见进行梳理汇总；同市住建局、市市场监管局、市物业协会召开座谈会，书面征求市直相关部门及各县市区发改部门意见，并结合实际对反馈意见进行了汇总和吸纳。经前期充分征求意见和沟通对接，市发改委联合市住建局、市市场监管局出台新的《关于进一步明确物业服务收费相关事项的通知》。

二、法律政策依据

依据《关于印发<济宁市定价项目清单>的通知》（济价综字〔2018〕75号）及机构改革后部门职责，市价格主管部门会同市住建部门、市场监管部门制定市城市规划区内普通住宅前期物业服务收费标准。依据《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号）及《山东省物业管理条例》（2018年修订版），对市物业服务收费相关事项作出进一步明确。

三、通知主要内容

《关于进一步明确物业服务收费相关事项的通知》（济发改价格〔2020〕188号）主要包括部门管理职责、价格管理权限、 普通住宅前期物业服务收费实行备案管理、普通住宅前期物业服务收费的减免、共有收益管理费的扣除比例、车位场地使用费、免费办理出入证、明码标价及公示等，共八个方面内容。  

1、部门管理职责方面，对市价格主管部门、市物业主管部门、市市场监督管理部门及各县（市、区）相关部门等在物业服务收费管理方面职责进行明确。

2、价格管理权限方面，对市、县（市、区）相关部门在制定实行政府指导价的物业服务收费方面的权限进行明确。

3、普通住宅前期物业服务收费实行备案管理方面，规定建设单位应当在普通住宅销售前，签订前期物业服务合同之日起十日内，将前期物业服务合同报送物业所在地县（市、区）物业主管部门、价格主管部门备案。需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准之日起十日内向物业所在地县（市、区）价格主管部门备案。

4、普通住宅前期物业服务收费的减免方面。市城区普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋连续空置六个月以上的，由业主或物业使用人提前向物业服务企业申请，经双方确认（原则上以水、电、气使用量为衡量标准），其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业公共服务收费标准的60%交纳。其他县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门、市场监管部门按照价格管理权限确定本级办理空置的程序和具体减收比例，但收取的费用最高不得超过60%。

因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。物业公共服务费减免比例，属于普通住宅前期物业的，市城区收取的费用最高不得超过物业服务合同约定的物业公共服务费标准的70%；其他县（市）减免比例由所在县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门、市场监管部门按照价格管理权限确定。属于其他物业的，由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商确定。

普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，车位连续超过1个月未停放机动车的，应由车位使用人向物业服务企业提前提出，经物业服务企业确认后，自车位未停放机动车之日起免收停车服务费。

5、共有收益管理费的扣除比例方面，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主所有，按照《山东省物业服务收费管理办法》有关规定使用。物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的，除扣除相应的管理费和税费外，不得挪作他用。市城区物业服务企业管理费的扣除比例，不得超过收益资金的20%。其他县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门、市场监管部门按照价格管理权限确定本级管理费的扣除比例。

6、车位场地使用费方面，对长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的车位场地使用费作了相关规定。

7、免费办理出入证方面，物业服务企业对人员、机动车实行出入管理的，应当为业主、物业使用人免费配置必要的出入证(卡)。免费配置人员出入证（卡）每户不超过5张、机动车出入证（卡）每车1张。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费，但不得以此形式变相获利。

8、明码标价及公示方面，对物业服务收费实行明码标价相关事项进行了明确。

《通知》由市发展改革委、市住房城乡建设局、市市场监管局按照职责分别负责解释。未涉及条款按照《山东省物业服务收费管理办法》执行。《山东省物业服务收费管理办法》相关条款涉及部门职能调整的，按机构改革后部门职责由相应部门组织实施。

《通知》自2020年7月1日起执行，有效期至2023年6月30日。《关于进一步明确物业服务收费相关事项的通知》（济价格字〔2018〕52 号）同时废止。期间因《民法典》实施、政府定价目录调整等涉及相关内容变动的，按照新的相关规定执行。

                                                                                          济宁发展和改革委员会

                                                                                              2020年7月3日

图文解读：一图读懂关于进一步明确物业服务收费相关事项的通知.pdf

文章链接：济发改价格〔2020〕188号关于进一步明确物业服务收费相关事项的通知