微山县人民政府办公室

关于加强城区老旧小区专业化物业管理服务的实施意见

微政办字〔2023〕4号

各乡、镇人民政府，各街道办事处，微山经济开发区管委会，县直有关部门、单位：

为进一步提升城市基层党建引领社会治理水平，持续深入推进“红色物业”建设，以有解思维破解城区老旧小区（不含城中村）、安置房小区、保障性住房小区（以下统称老旧小区）物业管理问题，提升老旧小区物业管理水平，实现老旧小区物业管理全覆盖，经县政府同意，现提出以下实施意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大精神，树牢以人民为中心的发展思想，健全完善老旧小区治理水平，根据我县实际，按照“统筹兼顾、先易后难、试点先行、稳妥推进”的原则，坚持政府引导、居民自愿、企业参与，实行分级差异化物业管理模式，逐步实现城区老旧小区物业管理全覆盖，不断改善人民居住生活品质，增进人民福祉，切实提高人民群众的获得感、幸福感、安全感。

二、推进措施

以实现老旧小区物业管理全覆盖为目标，在“居民付费”基础上，择优选择专业物业服务企业进驻老旧小区。

（一）工作模式。以社区居民委员会服务区域为基础，结合社会治理网格化管理，以街区为片区，科学合理划分物业服务单元，采用物业服务单元内自平衡和差额适度补贴方式，按照“一单元一方案”原则，制定物业服务单元方案。

1．自平衡方式。采取“优质+N”“肥瘦搭配”方式，整合网格（片区）或物业服务单元内学校、医院、办公楼、商业开发小区等物业服务项目和老旧小区物业服务项目，整体打包选择物业服务企业，力争实现物业服务经营自平衡。

2．差额奖补方式。对通过“优质+N”方式，达不到物业经营自平衡的，或物业服务单元内无优质物业服务项目的，在经营成本核算基础上，县财政给予适度奖励补助。

（二）服务标准。以解决老旧小区基础物业服务为前提，鼓励、支持老旧小区居民选择高标准服务。聚焦解决房屋管理、公共设施设备维护保养、公共秩序维护、公共照明、公共部位保洁、绿化养护、安防等群众反映强烈的突出问题，探索制定老旧小区物业星级服务标准，以价定质提供物业服务。

（三）组织方式。县住房城乡建设局行业指导，属地街道统筹组织，社区具体实施，压实老旧小区管理单位责任，形成工作合力。

（四）督导考评。街道、社区强化对老旧小区物业服务项目的考评，坚持按月考评、季度汇总、年度评价。按考评奖励补助标准及时兑现考评奖励资金；建立退出机制，对年度评价结果达不到服务标准的物业服务企业，督导其整改到位，对严重违法、情节恶劣的企业，清出物业服务项目、物业服务市场。

（五）创收创优。鼓励有条件的老旧小区物业服务企业，开展有偿“物业延伸”服务，向养老、托幼、家政等领域拓展，配置“物业+N”产业融合，以有偿经营弥补物业经营成本，以创优服务实现物业经营创收，以项目创收反哺项目创优，达到老旧小区物业服务项目可持续、服务可提升。

三、实施步骤

（一）摸底调查（2023年3月底前）

各街道、社区对辖区老旧小区开展摸底调查（小区类型、建筑面积、住户数、物业管理等情况），建立老旧小区物业管理台账。

（二）划分物业服务单元（2023年4月）

各街道、社区负责组织征求小区居民意见，根据居民意见，科学合理划分物业服务单元，并组织推选业主代表或成立联合业主委员会。

（三）制定“单元方案”（2023年5月至9月）

统筹物业服务单元内老旧小区数量、居民物业服务要求和收费标准，在初步测算基础上，会同业主代表或联合业主委员会编制物业服务项目方案（草案）。物业服务项目方案应包括：单元范围、服务内容、物业费标准、物业服务企业选聘方式等，在征求物业服务单元内全体业主意见并经80%以上业主同意后，组织物业服务企业选聘。

（四）物业进驻（2023年6月至12月）

在物业承接查验基础上，街道、社区组织选聘的物业服务企业进驻物业服务单元，开展物业服务。

（五）长效管理（2023年12月）

总结试点经验，边推进、边实施，进一步健全完善老旧小区物业管理模式，建立动态化、常态化、长效化的监管机制，形成可推广的典型经验做法。

四、政策保障

设立物业服务考评奖励引导资金，在城区老旧小区居民自愿付费购买物业服务并且专业物业企业进驻的前提下，县政府每年以物业服务考评奖励形式，对考核合格的专业物业企业进行奖励补助。奖励补助政策有效期暂定为三年。

（一）资金筹集方式。物业服务奖励补助资金每年由县财政预算列支，并根据需要适时增加。鼓励街道、社区通过街道财政补助、社会捐赠等方式筹集。

（二）资金使用。物业服务考评奖励引导资金主要用于对承接老旧小区物业服务项目的物业服务企业进行考评奖励。

（三）补贴标准。原则上在考评合格基础上，以物业服务面积为计算基数，按照0.1元/平方米·月的标准进行奖励；每半年兑现1次，并视物业服务质量，在奖励补助资金总量基础上适度上浮或下调，具体办法由各街道结合实际制定。

（四）考核标准。各街道组织对物业服务项目进行日常检查和月度考评，月度考评结果作为兑现考评奖励补助资金的重要依据。

（五）兜底保障。对老旧小区内五保户、重度残疾人、长期重大疾病家庭、脱贫攻坚贫困对象等困难家庭采取普惠政策，全额免收物业费。免收物业费资金从物业考评奖励引导资金中调剂。各街道要建立动态管理台账，应纳尽纳，并制定退出机制。

五、组织保障

（一）强化组织领导。在县住宅小区物业管理工作领导小组领导下，县住房城乡建设局负责统筹抓好组织实施、推进指导和督促检查等工作；各街道、老旧小区管理单位加强工作推进；相关职能部门各负其责，形成老旧小区物业管理的工作合力。对工作推进中遇到的困难和问题，提请县住宅小区物业管理工作领导小组研究解决。

（二）强化资金保障。各街道根据老旧小区物业管理项目规模，据实提报年度资金需求计划。县财政每年列入预算，保障资金来源，及时拨付到位。

（三）强化宣传引导。各街道、各有关部门要加大老旧小区物业管理政策的宣传力度，引导老旧小区居民积极参与；及时总结一批老旧小区物业服务项目经验做法、工作成效，发挥典型示范带头作用，纵深推动工作开展。

（四）强化监督考核。各街道要强化属地管理责任，严格老旧小区物业服务项目质量考核评价，加大考评结果运用，严格资金管理、兑现资金。县财政局要强化资金使用监督和绩效评价，发挥资金使用效益。对违法违规行为，要依法依规进行处理。

微山县人民政府办公室

2023年3月21日

（此件公开发布）  

抄送：县委各部门，县人大常委会办公室，县政协办公室，县监委，县法院，县检察院，县人武部。

微山县人民政府办公室                    2023年3月21日印发